Crédito imobiliário: o que é e para que serve?

Quer saber o que é crédito imobiliário e como utilizá-lo da melhor forma? Descubra todos detalhes, neste artigo!

Realizar o sonho da casa própria é o objetivo de muitas famílias, mas comprar um imóvel exige planejamento e atenção aos detalhes. É nesse ponto que o crédito imobiliário se torna uma alternativa fundamental, já que possibilita a aquisição de uma residência de forma parcelada e com condições acessíveis.

Mas vale lembrar que, além do valor da entrada e das parcelas mensais, é preciso considerar outros custos, como impostos, taxas e despesas com a manutenção.

Por isso, antes de qualquer iniciativa, é muito importante que você esteja ciente de quanto pode realmente gastar e ter total entendimento das particularidades que a aquisição de crédito pode ter.

Para ajudar você nessa jornada, abordaremos, durante o conteúdo, questões que envolvem os principais detalhes do financiamento habitacional e a sua função esperada.

Também veremos algumas das vantagens que esse modelo pode trazer, assim como um comparativo com o financiamento imobiliário.

Esperamos que, ao final do texto, você já esteja ciente das principais questões que envolvem o tema, podendo optar pelas melhores oportunidades. Vamos lá?

Principais aprendizados deste artigo:

• O crédito imobiliário é um tipo de empréstimo disponibilizado por instituições especializadas na compra de imóveis, como casas ou apartamentos. O valor é repassado ao vendedor, enquanto o comprador assume o pagamento em parcelas mensais acrescidas de juros.
• Os requisitos para o crédito imobiliário incluem: apresentar documentos pessoais, comprovante de renda, histórico financeiro positivo e não ter restrições no nome. Instituições também analisam o valor das parcelas em relação à renda, prazo de pagamento, taxas aplicadas e perfil do solicitante antes de liberar o crédito.
• Os tipos de crédito imobiliário disponíveis no mercado são o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI). Enquanto o SFH financia até 90% do valor do imóvel, com prazo máximo de 35 anos e limite de comprometimento da renda em 30%, o SFI atende pessoas físicas e jurídicas e oferece prazos semelhantes, mas com taxas geralmente mais altas.
• Além de ajudar você em todas as fases da compra, a Direcional oferece simulação de financiamento, apoio na organização de documentos e opções de empreendimentos em diferentes faixas de renda. A construtora também é referência no Minha Casa, Minha Vida e já entregou milhares de unidades.

O que é crédito imobiliário?

É um empréstimo oferecido por bancos e agências financeiras, que pode ser utilizado para comprar ou construir uma residência. É uma das modalidades de financiamento imobiliário mais populares no Brasil, uma vez que realizar o sonho de conquistar uma casa própria está nos planos de muitas pessoas.

Em outras palavras, é um produto financeiro, disponibilizado por instituições especializadas, que permite a aquisição de um bem imobiliário, geralmente uma casa ou apartamento, por meio de um empréstimo.

Esse valor, por sua vez, deve ser quitado em parcelas fixas e sem variações nas condições do mercado para seus contratantes.

Como funciona o crédito imobiliário?

É um tipo de financiamento que permite comprar um imóvel pagando em parcelas mensais. Basicamente, o banco quita o valor à vista com o vendedor e você paga ao banco com juros. Esse é o caminho para sair do aluguel e conquistar a casa própria.

Existem diversos tipos de crédito disponíveis no mercado, e alguns bancos oferecem condições especiais dependendo do perfil de cada comprador, como renda, idade e o tipo de imóvel desejado.

De forma simples, essa modalidade é ideal para quem quer financiar a compra de um imóvel com parcelas mais acessíveis do que as de um empréstimo tradicional.

Um dos motivos é que, no crédito imobiliário, as taxas de juros variam de acordo com as mudanças nos índices monetários oficiais brasileiros, como o IPCA. Essa correção traz mais estabilidade nos valores cobrados e contribui para um planejamento financeiro mais seguro.

Depois que o crédito é aprovado, o banco repassa o valor do imóvel diretamente ao vendedor. O comprador, por sua vez, deverá pagar esse mesmo valor ao banco em parcelas mensais e acrescidas de juros.

Durante esse período, o comprador terá acesso ao imóvel e poderá utilizá-lo normalmente. Contudo, não será possível negociá-lo com terceiros antes de quitar a dívida.

Entender como funciona o crédito imobiliário também envolve conhecer os dois sistemas mais usados para o pagamento das parcelas: o Sistema de Amortização Constante (SAC) e a Tabela PRICE. 

No SAC, as parcelas são decrescentes, mas o valor dos juros é variável. Já na Tabela PRICE, as parcelas são fixas, mas o valor da amortização aumenta e as taxas diminuem.

Além de compreender como funciona o crédito imobiliário, também é essencial analisar fatores que influenciam diretamente a compra do imóvel, como custos adicionais, prazos de pagamento e condições de cada instituição.

No próximo tópico, você confere o que considerar antes da contratação.

O que considerar na hora de adquirir um financiamento habitacional?

Uma dica para colocar em prática é pesquisar bastante para encontrar a menor taxa de juros imobiliários possível. Afinal, quanto maior for a taxa, mais alto será o valor total da dívida. Outro fator crucial na hora do financiamento é escolher bem o prazo do empréstimo.

Quanto mais curto for o período, maiores serão os valores das parcelas. Esse tipo de escolha pode significar que você precisará economizar mais para quitar a dívida antes do tempo estipulado.

Por outro lado, se você optar por um prazo mais longo para pagamento, as parcelas, certamente, serão menores. Mas lembre-se: quanto maior for o prazo, maiores as chances de você acabar pagando mais juros no final de toda a operação.

Desse modo, será importante que você encontre um equilíbrio entre o valor máximo das parcelas e o tempo para completar o pagamento do crédito adquirido. Uma última dica importante: não se esqueça dos custos extras!

Além dos juros e da entrada do imóvel (que podem variar bastante), existem outras taxas envolvidas no processo, as quais podem variar para cada instituição financeira. Ainda, informe-se bem sobre as taxas de seguros opcionais e obrigatórios e dos impostos cobrados sobre essas operações, como o ITBI.

Qual a diferença entre crédito e financiamento imobiliário?

Os dois termos se referem à compra de um imóvel por meio de empréstimos, mas com enfoques diferentes. O crédito imobiliário é a liberação do valor pelo banco. Já o financiamento é o processo completo em que esse valor é contratado, pago em parcelas e garantido pelo próprio imóvel.

A seguir, explicamos em detalhes qual a diferença entre crédito e financiamento imobiliário. Confira!

Crédito imobiliário

• É um empréstimo que você toma para comprar uma propriedade;
• A instituição financeira empresta o dinheiro, em troca, você paga juros sobre o valor do empréstimo (geralmente, mais barato que os empréstimos convencionais);
• Você tem que garantir o empréstimo com a propriedade que está comprando ou corre o risco de cair em inadimplência, complicando muito a sua vida financeira. Confira também o contrato, pois alguns assumem que a casa comprada será uma garantia do pagamento.

Financiamento imobiliário

• É um tipo de financiamento em que você usa a propriedade que está adquirindo como garantia para obter um empréstimo;
• Com esse modelo de financiamento, os bancos oferecem uma taxa de juros imobiliários mais baixa do que outros tipos de empréstimos;
• Esse tipo de financiamento também pode ser mais arriscado, pois o banco pode confiscar seu imóvel se você não pagar as dívidas.

Lembrando que, nas duas opções, serão necessárias análises de crédito bancário por parte da instituição, e que você precisará de documentos para comprovar a sua renda.

Outras modalidades também estão presentes no mercado, como o refinanciamento ou home equity, em que o cliente dá o imóvel como garantia, diferentemente da maioria dos financiamentos e créditos imobiliários.

Por isso, é importante ter cuidado ao lidar com conteúdos e instituições que usam esses termos de maneira genérica, sem fazer distinções.

Quais os requisitos para aprovação do crédito imobiliário?

Para ter o crédito aprovado, é preciso comprovar renda compatível com o valor do imóvel escolhido, ter um bom histórico financeiro, não estar com o nome negativado e apresentar todos os documentos exigidos pelo banco ou instituição financeira responsável pela análise e liberação do financiamento.

Depois de entender os requisitos para aprovação do crédito imobiliário, o primeiro passo é procurar um banco ou instituição financeira que ofereça financiamento imobiliário. 

Os bancos tradicionais geralmente apresentam taxas de juros mais competitivas, mas é essencial comparar condições entre diferentes instituições para encontrar a melhor opção para o seu perfil.

Além disso, é importante considerar os tipos de crédito disponíveis e analisar alguns fatores, como:

• Montante requerido para o pagamento mensal;
• Número de parcelas;
• Valor total dos juros a serem pagos até o fim do acordo;
• Período de carência;
• Taxas, entre outras variações pertinentes que aparecerem durante suas pesquisas.

Esses pontos variam de acordo com a instituição e com o tipo de financiamento imobiliário escolhido, por isso, vale dedicar tempo à pesquisa.

Após essa etapa, será necessário providenciar os documentos, que podem incluir comprovante de renda, identidade, CPF e comprovante de residência.

Com base nessas informações e no seu histórico de crédito, a instituição avaliará sua capacidade de pagamento e decidirá se você está apto(a) a assumir o financiamento.

Após reunir documentos, comprovar renda, avaliar taxas e os principais requisitos do crédito imobiliário, o próximo passo é conhecer quais são os tipos de financiamento disponíveis no mercado e as condições de pagamento oferecidas.

Quais são os tipos de crédito imobiliário e as condições de pagamento?

Existem dois tipos de crédito imobiliário: o Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI).

Sistema Financeiro de Habitação (SFH)

O SFH tem um limite máximo de 90% do preço do imóvel, prestações que não podem exceder 30% da renda mensal do cliente e só é oferecido a pessoas físicas.

Além disso, nesse modelo, o prazo de pagamento não pode ultrapassar 420 meses (35 anos) e as parcelas incluem o valor mensal do financiamento, juros e a TR (Taxa Referencial).

Sistema de Financiamento Imobiliário (SFI)

Por outro lado, o SFI é oferecido tanto para pessoas físicas quanto jurídicas. O crédito varia entre 80% e 90% do preço total do imóvel e o prazo de pagamento é de 35 anos. Contudo, os juros costumam ser mais elevados do que outras modalidades.

Quais são as tarifas do crédito imobiliário?

Além do valor das parcelas, será necessário arcar com outras tarifas, como: 

1. Taxa de avaliação do bem;
2. Taxa de contratação bancária;
3. Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel;
4. Tarifa de Registro do Imóvel.

Ou seja, na hora de comprar um apartamento por meio de um financiamento habitacional, é importante considerar não apenas os requisitos do crédito imobiliário, mas também os custos adicionais que acompanham a operação.

A seguir, confira os detalhes das principais cobranças envolvidas durante o processo.

1. Taxa de avaliação do bem

Antes de aprovar o crédito, o banco verifica as informações sobre o imóvel e requer uma avaliação da propriedade. Para isso, é necessário contratar um profissional especializado para analisar e atestar o estado atual do imóvel.

Portanto, você deverá pagar a taxa de avaliação do bem para cobrir os custos dessa visita.

2. Taxa de contratação bancária

A taxa de contratação bancária é cobrada pelo banco para os custos de emissão do contrato, pesquisas cadastrais e outros serviços oferecidos pela instituição financeira.

O valor da taxa costuma variar de 1% a 3% do valor do imóvel, dependendo do banco.

3. Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel

O Imposto de Transmissão de Bens de Imóvel (ITBI) é cobrado pela prefeitura por meio do cartório.

O ITBI varia de acordo com o valor da transação, ficando entre 2% a 5%, e pode haver descontos se for a primeira aquisição do comprador e dependendo do sistema que o banco aderiu.

4. Tarifa de Registro do Imóvel

Para registrar o imóvel, é necessário pagar a Tarifa de Registro do Imóvel no cartório, de acordo com a tabela de valores estabelecida pelo estado.

Mas é importante saber que existem quatro modalidades de registro:

• Registro de Compra: quando há transferência de posse;
• Registro da Alienação Fiduciária: quando há transferência de propriedade do bem ao credor como garantia de pagamento;
• Averbação de registros anteriores: quando há alterações nos registros existentes do imóvel; e Certidão de Ônus, que informa sobre a legalidade do imóvel.

Quais são as vantagens e desvantagens do crédito imobiliário?

Essa modalidade permite usar o imóvel antes mesmo de ter o valor total para a compra, tornando possível sair do aluguel mais cedo. Em contrapartida, envolve dívidas de longo prazo com juros, o que faz o custo final do imóvel ser mais alto do que à vista. 

Portanto, você não precisará poupar dinheiro por anos até juntar a quantia exata para realizar a compra à vista. Afinal, após a liberação do crédito, o banco paga o vendedor e libera o imóvel para uso.

Por outro lado, para muitos, contrair uma dívida elevada por um período prolongado não é a opção mais atraente. Isso porque você pode encontrar alguma instabilidade financeira durante esse período.

Além disso, ao fazer as contas do valor final pago em um crédito imobiliário, o imóvel sairá muito mais caro do que se tivesse sido comprado à vista.

Quais os benefícios de contar com a Direcional?

Com a Direcional, você tem apoio em todas as etapas da compra do primeiro imóvel. Da escolha do apartamento até a assinatura do contrato, a empresa soma mais de 40 anos de experiência, é referência no Minha Casa, Minha Vida e já entregou milhares de lares em todo o Brasil.

Confira as vantagens de contar com a Direcional:

• Acompanhamento completo: a Direcional faz a simulação de financiamento e oferece orientação sobre documentação e condições de pagamento para facilitar cada etapa da compra;
• Experiência e credibilidade: mais de 220 mil unidades entregues em todo o Brasil, em 8 estados e no Distrito Federal;
• Especialista no Minha Casa, Minha Vida: projetos adaptados às faixas de renda do programa, com acesso a subsídios;
• Condições facilitadas: entrada acessível, possibilidade de uso do FGTS e financiamentos com parcelas que cabem no orçamento;
• Qualidade e localização estratégica: imóveis em regiões bem estruturadas, com áreas de lazer completas e infraestrutura de segurança;
• Experiências exclusivas: compra 100% digital, método construtivo inovador e atendimento ágil com tecnologia de IA.

Como a Direcional pode ajudar?

Na Direcional, você encontra consultoria especializada para identificar o crédito ou financiamento imobiliário mais adequado ao seu perfil, com opções que realmente cabem no seu orçamento. Nosso time está pronto para:

• Apresentar empreendimentos compatíveis com diferentes faixas de renda, incluindo as do Minha Casa, Minha Vida;
• Realizar simulação de financiamento, ajudando você a entender as taxas dos juros imobiliários, os prazos e as condições que mais favorecem a sua realidade;
• Oferecer atendimento contínuo pelos nossos canais, como formulário de contato, WhatsApp e Central de Vendas, para tirar dúvidas a qualquer momento;

Não perca a chance de garantir seu lar e proporcionar um ambiente seguro para sua família. Entre em contato com a Direcional para identificar as melhores soluções e conhecer os imóveis disponíveis.

FAQ – Perguntas frequentes

Qual a diferença entre crédito imobiliário e financiamento imobiliário?

É a forma como o banco trata o contrato. No crédito imobiliário, o cliente recebe o valor para comprar o imóvel e paga com juros. Já no financiamento imobiliário, o imóvel serve como garantia, o que permite juros menores, mas aumenta o risco de perda em caso de não pagamento.

Em ambos os casos, é necessário apresentar documentos, comprovar renda e passar por análise de crédito bancário.

Quem pode solicitar crédito imobiliário?

Qualquer pessoa maior de 18 anos, com documentos pessoais em dia, pode solicitar. A aprovação depende de alguns critérios, como comprovação de renda compatível, bom histórico de crédito e ausência de restrições no nome. Instituições financeiras também avaliam prazo, taxas e condições de pagamento antes da liberação do crédito.

Qual a renda mínima para conseguir crédito imobiliário?

Varia conforme o banco e o tipo de crédito. No Minha Casa, Minha Vida, por exemplo, os empreendimentos atendem famílias de acordo com as faixas: até R$ 2.850 (faixa 1), até R$ 4.700 (faixa 2), até R$ 8.600 (faixa 3) e até R$ 12 mil (faixa 4).

Quanto tempo demora a aprovação do crédito imobiliário?

O prazo de aprovação depende da análise de crédito bancário e da entrega correta dos documentos exigidos, como identidade, CPF, comprovante de renda e residência. A instituição verifica a capacidade de pagamento, o histórico financeiro e as condições do contrato antes de liberar o valor ao comprador.

Posso usar FGTS no crédito imobiliário?

Sim. Porém, o uso do FGTS é permitido na compra de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH). O saldo pode ser utilizado para entrada ou redução de parcelas, o que torna o crédito mais acessível e adaptado às diferentes faixas de renda atendidas.