O que é ITBI, como funciona e quem deve pagar?

Descubra o que é ITBI e qual é a importância desse tributo na compra de imóveis

A compra de um apartamento envolve diversos processos, sendo um dos mais importantes a preparação dos documentos de transferência de propriedade e o pagamento dos devidos impostos. Por esse motivo, é essencial saber o que é ITBI, um dos tributos obrigatórios. 

Na prática, é uma parte fundamental para formalizar a aquisição e pode impactar diretamente a compra ou a venda do imóvel. Inclusive, o não pagamento pode deixar o comprador em situação de inadimplência. 

No artigo a seguir, você confere a definição desse tributo, como funciona o ITBI, como é feito o cálculo e quem deve pagar. 

Principais aprendizados deste artigo

• O ITBI é um imposto municipal obrigatório cobrado após a compra de um imóvel, sendo definido pela prefeitura. 
• O encargo incide sobre o valor venal (preço estimado de venda do bem) e consiste em uma alíquota que pode variar entre 2% e 5%. 
• O pagamento do tributo é solicitado durante a emissão do registro do imóvel, que garante a transferência da propriedade para o novo dono. 
• Pessoas que compram o primeiro imóvel por meio de programas habitacionais podem ser isentas de pagar o ITBI. A transferência do bem para uma empresa também pode eliminar a necessidade de pagamento do encargo. 

O que é ITBI?

É um encargo obrigatório cobrado do comprador de um imóvel pela prefeitura do local no qual o empreendimento está localizado. A sigla ITBI significa Imposto de Transmissão de Bens Imóveis e é previsto em lei, mais especificamente no artigo 156, inciso II, da Constituição Federal. 

Vale destacar que, como se trata de um imposto obrigatório, até mesmo quem compra um apartamento na planta deve pagá-lo. 

Nesse cenário, o ITBI deve ser quitado no momento da assinatura do contrato. Nos casos em que o comprador não paga o ITBI à prefeitura, ele pode ser impedido de transferir o bem para o seu nome.

Aliás, somente após pagar esse imposto é que o proprietário pode dar andamento aos demais processos e documentos necessários para concluir a compra, como a escritura e a adequação de serviços como luz, coleta de lixo e saneamento básico.

Como funciona o ITBI?

O tributo envolve o pagamento de uma porcentagem do valor do imóvel, que serve como base de cálculo, à prefeitura. No geral, a alíquota é variável e incide diretamente sobre o preço total do imóvel. Para saber o valor exato, é preciso consultar a legislação de cada cidade. 

Isso porque o total é estipulado pela administração municipal. Uma vez identificada a alíquota, basta usar a seguinte fórmula para descobrir quanto você precisa pagar de ITBI: alíquota (percentual cobrado pela prefeitura) X base de cálculo (valor de mercado do imóvel). 

Para que serve o ITBI?

Para arrecadar recursos para a administração municipal investir em melhorias para a cidade, como obras de saneamento urbano, saúde e educação. Além disso, o ITBI também é usado como forma de controle do mercado imobiliário, o que ajuda a evitar fraudes e sonegação de impostos.

Como o ITBI é calculado e quando deve ser pago?

O imposto considera o valor venal do imóvel, ou seja, o seu valor de mercado. Para saber o preço de determinado imóvel, é preciso apenas consultar o seu carnê de IPTU. Cada cidade conta com uma alíquota distinta para o ITBI que, em geral, varia entre 2% e 5%.

Para entender melhor, vale a pena considerar um exemplo. Na compra de um imóvel que conta com valor venal de R$ 180 mil e está localizado em uma cidade com alíquota de 2%,  o proprietário deve pagar o valor de R$ 3.600,00 a título de ITBI.

Por esse motivo, ao comprar a casa própria, é relevante consultar a prefeitura ou a instituição financeira responsável pelo financiamento, caso o imóvel seja financiado, para saber qual é o valor de venda.

Existem determinados bancos em que é possível incluir o pagamento do ITBI e dos demais custos na compra de um imóvel já no contrato de financiamento. Dessa maneira, o proprietário pode pagar esses valores parcelados junto com as parcelas.

Quem paga o ITBI na compra de um imóvel?

É o comprador que paga o tributo. O não pagamento resulta na impossibilidade de transferir o bem para o nome do comprador. A exceção é quando o bem é derivado de herança ou doação. Neste caso, é preciso pagar outro imposto, o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação).

Além de entender quem paga o ITBI na compra de um imóvel, confira quando não é necessário pagar o imposto. 

Quando o ITBI não é cobrado?

Quando há a transferência de um imóvel para o capital social de uma empresa. Outra opção que isenta do pagamento do imposto é a concessão dos direitos de uso ou de posse de um imóvel para outra pessoa. Existem, ainda, algumas prefeituras com teto para o valor do imóvel.

Assim, se o preço de venda do bem não atingir esse limite, é possível receber um desconto ou até mesmo a isenção do pagamento do imposto. 

É interessante, também, saber que é possível obter desconto no valor do ITBI em caso de aquisição do primeiro imóvel com transação feita pelo Sistema Financeiro de Habitação (SFH).

Além disso, existem mais condições que podem fazer com que o seu valor seja mais baixo. Por exemplo, ao adquirir o primeiro imóvel por meio de programas habitacionais do governo, como o Minha Casa, Minha Vida. 

Nesse caso, a Lei de Registros Públicos (Lei nº 6.015/73) assegura 50% de desconto no registro.

Agora que você sabe para que serve o ITBI, como é calculado e quem paga, é importante conhecer os demais processos ligados ao pagamento deste tributo, como o registro de imóveis. Confira a seguir.

O que é o registro de imóveis?

É o reconhecimento formal da propriedade que ocorre no momento em que o comprador registra oficialmente o imóvel em seu nome. Essa etapa é importante, particularmente por acompanhar diretamente o pagamento do ITBI. Isso porque o comprador só é considerado proprietário após a execução de todos os processos legais.

É importante ressaltar que cada estado costuma contar com uma lista de documentos solicitados na hora de dar início ao registro de um imóvel. A documentação básica exigida, no entanto, costuma ser a seguinte:

• RG e CPF;
• Comprovante de residência;
• Certidão de casamento ou de nascimento atualizada.

Além da documentação referente à pessoa física do comprador, é preciso apresentar determinados documentos do imóvel, como:

• Comprovante de pagamento do ITBI;
• Matrícula do imóvel que apresenta a sua descrição e localização;
• Escritura ou contrato;
• Averbação, nos casos em que o imóvel sofreu alguma mudança ou acréscimo de proprietários em sua matrícula ou registro;
• Registro do imóvel em nome do proprietário atual.

Qual é a diferença entre ITBI, escritura e registro de imóveis?

O ITBI é um imposto municipal obrigatório, enquanto a escritura pública é o documento que formaliza a compra e venda de um bem, sendo emitido por um cartório de notas. Já o registro de imóveis consiste em uma atualização da matrícula do imóvel e finaliza o processo de transferência. 

Como emitir o registro de imóveis?

Em um Cartório de Registro de Imóveis (CRI), logo após o pagamento do ITBI e da escritura do bem. O custo varia conforme o estado de localização do bem, tem como base de cálculo o valor da alienação do imóvel e pode levar até 30 dias para ser emitido. 

No estado de São Paulo, por exemplo, há uma tabela com os valores de acordo com as especificações da unidade comprada.

Por que é importante conhecer sobre ITBI e registro de imóveis?

Para regularizar o imóvel e, assim, garantir a legalidade da transação e evitar problemas com a administração municipal, o que pode atrasar a compra e/ou acarretar prejuízos para o comprador. Além disso, o pagamento do tributo é indispensável para passar o bem para o seu nome. 

Sem essa transferência, o comprador também pode ter que pagar uma multa e ainda ser inserido no registro de dívidas ativas e ser cobrado judicialmente.

Por esse motivo, é essencial incluir o pagamento nas considerações ao fazer um investimento imobiliário e é importante contar com apoio especializado para não se esquecer de nenhuma documentação.

Neste cenário, entra a Direcional, a maior construtora do Brasil, segundo o Ranking INTEC 2026, que conta com um time preparado para orientar você em todas as etapas da jornada em busca da casa própria. 

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