Valor venal: saiba o que é e qual a importância desse indicador

O valor venal serve como base de cálculo para os órgãos públicos definirem os custos do IPTU e outros tributos. Por isso, é essencial entender como ele é determinado e influencia o mercado imobiliário.

Se você está procurando por um imóvel, e está na etapa de pesquisa de preços, já deve ter ouvido falar de valor venal. Além disso, pode ter reparado que o valor venal e o de mercado muitas vezes não são equivalentes.

Isso acontece porque os dois conceitos têm finalidade distintas e o valor venal tem influência direta nos custos que você terá com uma propriedade, mesmo após finalizar a compra desse bem.

Então, elaboramos este conteúdo esclarecendo as principais dúvidas com relação a esse tema e explicando como ele influencia na conquista da sua casa própria. 

Continue a leitura e saiba mais!

Afinal, o que é valor venal?

O valor venal do imóvel é uma estimativa de preço que o Poder Público faz nos casos de transação de propriedade.

O objetivo principal dessa medida é compor o cálculo de impostos de propriedade, como o ITBI e o IPTU. Da mesma forma, utiliza-se esse valor na definição de emolumentos judiciais ou administrativos.

A base dessa operação é o metro quadrado do terreno ou propriedade. Por isso, a prefeitura do município, onde o bem está localizado, é quem realiza uma análise do valor.

Qual a importância do valor venal?

O valor venal é um critério objetivo na avaliação do imóvel e serve como parâmetro para a definição do valor de mercado. Por isso, grande parte dos corretores usam esse cálculo para estabelecer um preço de venda justo.

Além disso, esse recurso auxilia na determinação de outras várias questões judiciais, como:

• Partilha de bens e inventários: neste caso, o valor venal é a base de cálculo para a transmissão de bens de familiares falecidos;

• • Transferência de titularidade: neste tipo de ação judicial, utiliza-se o valor venal para definir o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) e o ITCMD (Imposto de Transmissão Causa Mortis e Doação);

• Quitação de tributos: auxilia na regularização das dívidas com tributações públicas, como o IPTU;

• Quitação de financiamento: nos casos em que o cliente entra na justiça quando a instituição financeira não cumpre acordos ou pratica taxas abusivas no contrato;

• Partilha de bens por divórcio ou morte.

Contudo, ainda é importante observar outros elementos na hora de estabelecer o preço de um bem imobiliário. Alguns exemplos são: o valor da comissão do corretor, o valor de venda de empreendimentos próximos, e a atividade comercial da região.

Desta forma, ao reunir todos esses fatores, o preço final pode ficar muito acima ou muito abaixo do que foi previamente projetado.

Qual a diferença entre valor venal e valor de mercado?

O valor venal e o valor de mercado podem ser similares e até equivalentes, mas têm finalidades diferentes. A principal distinção é que o valor venal é utilizado pelo poder público para calcular impostos. 

Já o valor de mercado evidencia a oferta e a demanda de imóveis em determinada localização. Contudo, o valor venal é um fator importante para definir o valor de mercado de uma propriedade. 

Por essa razão, ele funciona como um direcionamento para as corretoras e costuma ser menor do que o valor final de venda.

Relação do valor venal com o IPTU

Para calcular o IPTU (Imposto Predial e Territorial Urbano) os órgãos públicos se baseiam em alíquotas definidas pelas leis municipais, aplicadas de acordo com o valor venal do imóvel. 

Pode parecer confuso, mas para facilitar o entendimento, podemos imaginar um imóvel com valor venal de R$100 mil, e com o valor de mercado equivalente a R$130 mil.

Então, o IPTU será calculado com base no valor de R$100 mil, mas o bem será vendido pelo preço de R$130 mil.

Como calcular o valor venal?

Embora o valor venal represente uma estimativa de preço de um imóvel para definição de impostos e tributos, o cálculo não é feito de forma aleatória.

Para isso, as prefeituras utilizam uma fórmula que tem como base alguns aspectos variáveis, independentes de especulações e demandas do mercado imobiliário.

Portanto, a fórmula é a seguinte:

Valor venal = A x VR x I x P x TR

Sendo que:

• A = área do terreno;

• VR = valor unitário do padrão residencial com base no PGV (Planta Genérica de Valores do Município);

• I = idade do imóvel contada a partir do Habite-se, da reconstrução ou da ocupação do imóvel;

• P = posição do imóvel no logradouro;

• TR = tipologia residencial ou características construtivas, como ampliação, reformas, modificações, entre outras.

No entanto, é fundamental lembrar que o cálculo varia de acordo com a prefeitura de cada município. Por isso, deve-se consultar a legislação do local em que a propriedade se localiza, a fim de evitar qualquer tipo de surpresa.

O valor de mercado influencia a variação do valor venal?

Embora existam critérios estabelecidos que compõem a fórmula de cálculo, o valor venal também sofre influência do valor de mercado. 

Isso porque tudo ainda está diretamente relacionado à relação entre a oferta e a demanda. Portanto, quando o setor imobiliário está aquecido, a área do imóvel é valorizada e o metro quadrado passa a valer mais.

Por outro lado, em tempos de crise, os preços tendem a cair devido à falta de demanda. Dessa forma, é possível afirmar que as variações mercadológicas interferem, mesmo que indiretamente, nos valores venais dos bens.

Como consultar o valor venal?

Você pode consultar o valor venal de um imóvel diretamente na prefeitura do município em que a propriedade está localizada. Em algumas regiões, é possível consultar essa informação pela internet com o IPTU e a data de inscrição do imóvel.

Outra opção é solicitar ao proprietário do bem, a certidão de dados cadastrais emitida na prefeitura ou no cartório, dependendo da região.

É importante realizar essa etapa antes da negociação do imóvel. Dessa forma, é possível evitar cobranças retroativas, já que o comprador assume as dívidas de IPTU, se existentes.

Agora você já sabe qual a importância do valor venal

Como você viu, entender sobre valor venal é essencial para que você saiba como são calculados os impostos sobre os seus bens imobiliários.

Além disso, trata-se de uma informação muito importante para os momentos de negociação de compra e venda de propriedades. Afinal, ele também é utilizado como base para formação de preços pelas imobiliárias e construtoras.

Portanto, ao comprar um imóvel, fique atento ao valor venal, seguindo as instruções deste conteúdo. Assim, você poderá prever alguns custos que vão além do preço de compra.

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