Habite-se: o que é e por que é tão importante?

Entenda o que é o Habite-se, para que serve e como garantir que seu imóvel esteja regularizado antes de comprar ou financiar.

Se você está procurando um apartamento para morar ou para financiar, é fundamental que esteja atento à situação do Habite-se. Afinal, a falta desse documento pode colocar em risco a integridade física do imóvel, bem como a de sua família e de outros moradores.

Você tem muitas dúvidas sobre o assunto? Não se preocupe!

Elaboramos este conteúdo completo para que você compreenda para que serve o Habite-se e tire as dúvidas mais comuns.

Boa leitura!

Principais aprendizados deste artigo:

• O Habite-se é um certificado municipal que atesta a conclusão de uma obra nos padrões de segurança e de habitabilidade. Serve para legalizar o imóvel, viabilizar o registro em cartório e permitir a contratação de serviços públicos.
• Quem emite o Habite-se é a prefeitura do município onde a propriedade está localizada, após uma vistoria técnica que confirma a conclusão da obra conforme o projeto previamente aprovado.
• Um imóvel sem o Habite-se encontra-se em situação irregular, não pode ser vendido por meio de crédito imobiliário e expõe tanto o morador quanto o proprietário a riscos jurídicos, financeiros e estruturais.
• O Habite-se no financiamento imobiliário é um requisito obrigatório na maioria dos casos, pois os bancos exigem o documento para liberar o crédito e formalizar o registro do imóvel como garantia da operação.

O que é o Habite-se?

É um documento que a prefeitura emite para comprovar que um imóvel foi construído ou reformado de acordo com o projeto aprovado. O registro deve cumprir as normas de segurança e de habitabilidade, que garantem que o empreendimento seja seguro para uso residencial ou comercial.

Dependendo do município, você também pode encontrar esse certificado sob diversos outros nomes, como:

• Auto de Conclusão de Construção;
• Auto de Vistoria;
• Certificado de Conclusão de Obra;
• Alvará de Utilização;
• Carta de Habitação.

O responsável pela obra deve solicitar a emissão do Habite-se, dirigir-se ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e efetuar a matrícula da propriedade.

A lei exige a apresentação desse documento tanto para concluir a construção de um novo imóvel quanto para eventuais reformas.

Sendo assim, só se consegue a liberação do Habite-se após uma vistoria completa que comprove que o resultado final está de acordo e sem elementos faltantes ou excedentes em relação ao projeto aprovado inicialmente.

Para que serve o Habite-se?

Sua função é assegurar a regularidade jurídica e financeira da propriedade. Serve para:

• Permitir o registro: sem o documento, o imóvel não existe legalmente;
• Liberar serviços públicos: permite solicitar a ligação de serviços essenciais;
• Segurança física: garante que a estrutura atende a todas as normas de segurança;
• Viabilizar financiamentos bancários: bancos exigem este registro para conceder crédito imobiliário;
• Evitar multas: impede que o proprietário sofra punições, multas da prefeitura, paralisação da obra e ordens de demolição.

Essas funções já dão uma boa ideia da importância do Habite-se. Veja um resumo!

Qual a importância do Habite-se?

O Habite-se legaliza o imóvel, comprova sua existência e permite seu registro no Cartório de Registro de Imóveis. Garante a segurança estrutural aos ocupantes e atende às exigências do financiamento bancário. A ausência do documento acarreta multas, risco de golpes, dificuldade na venda e desvalorização do investimento imobiliário.

Quando o Habite-se é necessário?

É necessário após a conclusão de novas construções, de reformas estruturais em imóveis antigos e de ampliações de casas, apartamentos e comércios. Em certos casos, a mudança de uso (de residencial para comercial) também exige a obtenção de um novo registro para a emissão do Alvará de Funcionamento.

Contudo, a Lei 6.015/1973 (que trata de registros públicos) recebeu o adendo da Lei 13.865/2019 que dispensa o Habite-se no caso das construções que possuam todas as seguintes características:

• Finalizadas há mais de cinco anos;
• Moradias unifamiliares de um só pavimento;
• Localizadas em áreas urbanas predominantemente habitadas por populações de baixa renda.

Porém, devido a diversas críticas, esses detalhes foram mantidos em aberto para que seguissem os critérios de cada município. O ideal é sempre dar preferência à negociação de imóveis com o Habite-se.

Como tirar o Habite-se na prefeitura?

Primeiro, o proprietário ou o responsável técnico deve consultar as regras e particularidades do Habite-se do município em questão. Em seguida, é preciso reunir toda a documentação exigida, protocolar o pedido e aguardar a vistoria. Estando a obra conforme o projeto aprovado, a prefeitura emite o documento.

Se você planeja comprar um apartamento na planta, saiba que a emissão do Habite-se é responsabilidade da construtora.

Quais documentos são necessários para tirar o Habite-se?

As exigências podem variar entre cidades, mas o conjunto padrão é:

• RG e CPF, ou Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica (CNPJ) para empresas;
• Alvará de construção aprovado pela prefeitura;
• Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ou Registro de Responsabilidade Técnica (RRT);
• Atestados de ligação de água, esgoto e energia;
• Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB);
• Comprovante de pagamento do Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS);
• Matrícula do imóvel e cópia atualizada do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU).

Vale reforçar que cada prefeitura pode ter exigências adicionais. Então, consulte sempre a Secretaria de Obras do seu município antes de iniciar o processo.

O que fazer com um imóvel sem o Habite-se?

Sem o Habite-se, o imóvel está irregular e não pode ser ocupado nem vendido por meio de financiamento. A solução é iniciar um processo de legalização junto à prefeitura. Contrate um engenheiro ou arquiteto, corrija as divergências na obra, protocole a documentação exigida e quite as taxas municipais pendentes.

Veja o passo a passo:

1. Contrate um engenheiro ou arquiteto registrado no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou no Conselho de Arquitetura e Urbanismo (CAU) para realizar a vistoria técnica e elaborar as plantas e os laudos necessários;
2. Quite todas as pendências junto às companhias de água, energia, esgoto e gás (situações irregulares impedem a certificação pela prefeitura);
3. Adeque a obra, se necessário, corrigindo divergências como recuos, taxas de ocupação ou problemas estruturais identificados pelo profissional;
4. Protocole o pedido na prefeitura com projeto arquitetônico, matrícula do imóvel, documentos pessoais, ART ou RRT e comprovante de pagamento das taxas municipais;
5. Aguarde a vistoria e a emissão do documento.

Dependendo do município, você pode ter que arcar com uma multa por habitação prévia sem a documentação exigida. Por outro lado, alguns órgãos oferecem programas de isenção dessa punição, desde que a situação seja regularizada.

Quanto custa o Habite-se?

O custo varia conforme o município, a metragem e o tipo de construção. Cada prefeitura define suas próprias taxas e critérios, que podem variar conforme a legislação local. O valor costuma incluir a cobrança administrativa, a vistoria técnica e a comprovação dos tributos para a regularização do imóvel.

Portanto, não há como estipular um preço único para a emissão do documento. O ideal é entrar em contato com a prefeitura para obter mais informações.

Quem deve pagar o Habite-se?

Em construções ou reformas individuais, o pagamento é responsabilidade do proprietário do imóvel. Já em apartamentos na planta, a construtora ou a incorporadora é a responsável pela solicitação e pelo pagamento das custas do documento, embora o custo possa estar incluído no contrato de compra.

Ou seja, quando você contrata uma construtora para executar a obra, normalmente incluem-se as licenças e a documentação necessária no preço acordado. Se decidir fazer por conta própria, você é o responsável por arcar com todos os custos e taxas de emissão.

Portanto, atente-se sempre às cláusulas contratuais para evitar surpresas desagradáveis no futuro e não hesite em contar com a ajuda de profissionais especializados.

Quanto tempo demora a emissão do Habite-se?

O prazo varia conforme a prefeitura, o porte da obra e a regularidade documental. Em casos simples, pode sair depois de 10 a 30 dias. Processos médios levam semanas ou meses. Empreendimentos complexos ou com pendências podem levar mais de um ano, dependendo da vistoria e das exigências municipais.

Veja os principais fatores que influenciam o tempo de emissão do Habite-se:

• Complexidade da obra: construções maiores ou com soluções estruturais diferenciadas exigem uma análise mais detalhada;
• Conformidade com o projeto aprovado: divergências identificadas na vistoria geram exigências e uma nova inspeção;
• Demanda da prefeitura: volume elevado de solicitações aumenta o tempo de resposta;
• Processo eletrônico: municípios com sistemas digitais tendem a liberar mais rapidamente;
• Agendamento da vistoria: marcar com antecedência agiliza o processo, desde que a obra esteja concluída corretamente.

Após a emissão, ainda é necessário averbar a construção no Cartório de Registro de Imóveis, etapa com prazo próprio e que integra a regularização do imóvel.

Pessoa de moleto verde assinando um documento em uma prancheta, ao lado de uma miniatura de casa amarela sobre a mesa

O Habite-se é suficiente para regularizar um imóvel?

Não. A regularização completa envolve uma série de outros documentos, como escrituras, alvarás e certidões. Como apenas o Habite-se não é suficiente para legalizar completamente um imóvel, sem toda a documentação, você não terá legalidade garantida, nem mesmo para o pagamento de impostos e de outras obrigações.

Você deve providenciar principalmente:

• Escritura do imóvel;
• Registro do imóvel;
• Contrato de compra e venda;
• Matrícula atualizada;
• Certidão Negativa de Débitos (CND).

O Habite-se no financiamento imobiliário é obrigatório?

Sim, na maioria dos casos, pois os bancos exigem o documento para liberar o crédito para o financiamento imobiliário e para registrar o imóvel como garantia na matrícula. Sem a averbação da construção, o cartório não formaliza a alienação fiduciária, o que impede a aprovação.

Além das condições legais, essa é uma forma de garantir que você ocupará uma casa ou um apartamento que atenda a todas as recomendações de segurança. Assim, poderá ter mais tranquilidade quanto à estabilidade estrutural da propriedade.

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