Habite-se: conheça o documento, sua importância e como tirar

Habite-se: conheça o documento, sua importância e como tirar Riva Incorporadora

Se você está procurando um apartamento para morar, é fundamental que esteja atento à situação do Habite-se. Afinal, a falta desse documento pode colocar em risco a sua integridade física, assim como da sua família ou outros moradores.

Você sabe o que Habite-se? Ele é essencial para a regularização do seu imóvel, assim como para a garantia de segurança daqueles que o ocupam.

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Então, a Direcional elaborou este conteúdo completo para que você entenda melhor a importância desse documento. Além disso, vai poder esclarecer várias dúvidas a respeito do processo de emissão, pagamento e prazos.

Boa leitura!

Afinal, o que é o Habite-se?

Habite-se é o documento que a prefeitura emite para comprovar a construção de um imóvel seguindo todas as regras estabelecidas pelo município, tornando-o apto para servir como moradia.

Também é possível encontrar esse documento sob diversos outros nomes, como:

  • Auto de Conclusão de Construção;
  • Auto de Vistoria;
  • Certificado de Conclusão de Obra; 
  • Alvará de Utilização;
  • Carta de Habitação.

Portanto, o responsável pela obra deve solicitar a emissão do Habite-se para se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e fazer a matrícula da propriedade.

Além disso, a lei exige a presença desse documento tanto para a concluir a obra de construção de um novo ímovel quanto para eventuais reformas.

Por isso, só se consegue a liberação do Habite-se após uma vistoria completa que comprove que o resultado final está de acordo e sem elementos faltantes ou excedentes do projeto aprovado inicialmente.

homem com lupa conferindo documento. Imagem ilustrativa para texto habite-se.

Qual a importância do Habite-se?

O Habite-se é essencial para a regularização do imóvel e comprovação da existência legal desse bem. Afinal, sem esse documento não é possível registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e ele estará, portanto, irregular perante o município.

Sendo assim, além das consequências legais, o primeiro quesito avaliado é a segurança do indivíduo que irá ocupar a propriedade. Então, essa é uma forma de certificar que a estrutura é segura o suficiente para garantir a integridade física de todos.

Outro fator importante é que, sem o Habite-se, é praticamente impossível financiar o imóvel, já que se trata de uma exigência da maioria das instituições financeiras.

Além desses quesitos, confira algumas outras implicações geradas pela falta desse documento:

  • Possível aplicação de multas pela prefeitura;
  • Riscos de embargo e demolição da construção;
  • Maiores chances golpes, pois, a falta de registros no CRI abre brechas para a venda de um mesmo imóvel para pessoas diferentes;
  • Dificuldade de negociar e vender o imóvel e consequente desvalorização.

Quando o Habite-se é necessário? Entenda mais sobre obrigatoriedade

Como você viu, o Habite-se é necessário para novas construções e reformas de imóveis antigos. Afinal, uma reforma pode facilmente comprometer algum aspecto de segurança de uma propriedade.

Além disso, seria muito fácil burlar a vigilância aprovando um projeto inicial dentro das regras e alterando a execução em obras posteriores.

Contudo, a Lei 6.015/1973 — que trata de registros públicos — recebeu o adendo da Lei 13.865/2019 que dispensa o Habite-se no caso das construções que possuam todas as seguintes características:

  • Construídas antes de 2014 para uso residencial urbano familiar;
  • Tenham apenas um pavimento;
  • Localizadas em áreas predominantemente ocupadas por população de baixa renda.

Porém, devido à diversas críticas, esses detalhes foram deixados em aberto para seguirem os critérios de cada município. Por isso, mesmo assim, o ideal é sempre dar preferência para a negociação de imóveis com Habite-se.

Qual a diferença entre Habite-se e alvará de construção?

Como os dois documentos estão envolvidos na regularização de uma obra, é comum que muitas pessoas tenham dúvidas a respeito da diferença entre o Habite-se e o alvará de construção.

Contudo, a maior diferença entre os dois é a etapa em que se são exigidos. O alvará de construção permite o início das obras. Portanto, ele assegura a possibilidade de alteração de determinado terreno para o começo do empreendimento.

Além disso, o alvará de construção também dá a permissão para a realização de reformas. Então, confira algumas das situações que demandam esse documento:

  • Construção;
  • Reforma;
  • Ampliação;
  • Movimentação de terra;
  • Muro de arrimo;
  • Demolição.

Por outro lado, a emissão do Habite-se só é possível a partir do momento em que o empreendimento está totalmente erguido. Ou seja, trata-se de um documento de conclusão de obra.

Também é importante ressaltar que os técnicos da prefeitura têm que realizar uma avaliação das estruturas para garantir que tudo está de acordo com as normas do município e que há segurança o suficiente para uso.

Outro ponto importante é que o Habite-se se refere, exclusivamente, a imóveis que têm a finalidade de moradia.

Como tirar o Habite-se na prefeitura?

A correta regularização de um imóvel demanda o cumprimento de uma série de exigências que variam de acordo com as regras de cada município. 

Por isso, o primeiro passo deve ser solicitar uma lista com todos os documentos obrigatórios à prefeitura. 

Já no caso de apartamentos, a emissão do Habite-se é responsabilidade da construtora.

Documentos necessários para tirar o Habite-se

Mesmo que as regras para emissão do Habite-se variem de acordo com as normas municipais, alguns documentos são comumente solicitados. 

Sendo assim, confira alguns exemplos para que você já possa começar a se organizar:

  • Projeto assinado por um profissional responsável, como um arquiteto ou engenheiro, incluindo CREA e Inscrição Municipal;
  • IPTU;
  • Escritura de compra e venda do terreno;
  • Alvará de construção;
  • Matrícula do imóvel;
  • Comprovante de quitação do Imposto sobre Serviços (ISS);
  • RG e CPF do requerente ou CNPJ no caso de Pessoa Jurídica;
  • Cópias do projeto aprovado;
  • Atestados das concessionárias de energia elétrica, esgoto e água;
  • Declaração do Corpo de Bombeiros (AVCB) para comprovação da funcionalidade da parte sanitária, elétrica, hidráulica e de combate a incêndios.

Como saber se um imóvel tem Habite-se

A compra de imóveis sem Habite-se é mais recorrente na negociação de imóveis irregulares. Afinal, embora altamente não recomendados, esses anúncios costumam apresentar preços muito atrativos, para compensar os riscos, é claro.

Portanto, o novo proprietário poderá checar a regularização de uma propriedade na prefeitura — presencialmente ou pelo site — e conferir se a documentação do bem em questão está em dia.

Além dessas situações, você pode consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) responsável.

Por outro lado, esse processo fica muito claro quando realiza-se a compra por meio de um financiamento. Isso porque os bancos e demais instituições financeiras não costumam liberar crédito imobiliário no caso de documentos faltantes.

Da mesma forma, imobiliárias preferem não vender imóveis que não estão regularizados, devido a todos os problemas que podem ter com essa atitude. Portanto, se esse tipo de empresa tentar negociar um imóvel nessas condições, desconfie.

pessoa segurando casa em miniatura nas mãos. Imagem ilustrativa para texto habite-se.

O que fazer se não tiver?

Tecnicamente, se o imóvel não tiver o Habite-se, ele não pode ser ocupado. Contudo, sabemos que, na prática, nem tudo acontece como deveria.

Por isso, alguns proprietários decidem construir sem o documento. Em outros casos, optam por realizar modificações no projeto inicial sem a devida comunicação à prefeitura. É o caso da ampliação com novos cômodos, por exemplo.

Então, para regularizar a situação, o primeiro passo é solucionar todas as pendências registradas nas companhias de água, energia, esgoto e gás. Isso porque situações irregulares, como essas, impedem a certificação do imóvel pela prefeitura.

Em seguida, providencie o alvará de construção em caso de falta do documento ou diferenças entre a construção e o projeto. Neste caso, você pode precisar do auxílio de um engenheiro para avaliar a situação e realizar ajustes na estrutura, quando necessários.

Por fim, vá até a prefeitura para dar início ao processo de regularização do imóvel e obter o habite-se. 

Contudo, dependendo do município, você pode ter que arcar com uma multa relativa ao fato da habitação prévia sem a posse da documentação exigida. Por outro lado, alguns órgãos oferecem programas para isenção dessa punição, desde que a situação seja regularizada.

Quanto custa o Habite-se?

Como este é um documento municipal, o preço é variável. Sendo assim, algumas cidades isentam os proprietários de algumas taxas e outras variam as alíquotas.

Além disso, é possível que os resultados das eleições e mudanças na gestão reduzam ou aumentem os valores exigidos.

Por isso, não há como estipular um preço único para a emissão do documento. O ideal é entrar em contato com a prefeitura e obter maiores informações.

Quem deve pagar?

Esta é uma dúvida recorrente, pois existem diversas maneiras de se adquirir um imóvel, seja construindo, comprando-o de uma pessoa física, de uma empresa, ainda na planta ou por meio de um financiamento.

Portanto, quando se contrata uma construtora para executar a obra, geralmente incluem-se as licenças e todas as documentações necessárias no preço acordado. 

Caso contrário, o proprietário tem a responsabilidade total de arcar com todos os custos e taxas de emissão de documentos regulatórios, como o Habite-se.

Então, esteja sempre atento às cláusulas contratuais para evitar surpresas desagradáveis no futuro e não hesite em contar com a ajuda de profissionais especializados.

Quanto tempo demora a emissão deste documento?

Assim como os valores, o tempo para a emissão do Habite-se também varia de acordo com cada prefeitura e com a situação desse órgão na época da solicitação.

Além disso, outro fator com grande influência sobre a duração do processo é o tamanho da obra. Portanto, a aprovação de obras maiores e muito complexas, com linhas e estruturas arrojadas tende a demorar mais.

Contudo, uma maneira de acelerar a obtenção do documento é agendar a vistoria da prefeitura com antecedência. Isso porque, em alguns casos, a demora é relativa ao congestionamento do trabalho do órgão público e falta de disponibilidade dos servidores.

No entanto, você deve calcular bem os prazos da obra para que ela esteja pronta na data marcada. Caso contrário, será necessário fazer outro agendamento e cumprir uma nova espera.

Também é importante que você evite realizar mudanças no planejamento estrutural uma vez que a vistoria esteja marcada, pois entrega-se o projeto no momento do primeiro requerimento à prefeitura.

Então, se houverem alterações, será necessária uma nova solicitação com o projeto atualizado.

pessoas negociando um imóvel.

Apenas o Habite-se é suficiente para regularizar um imóvel?

O Habite-se é um fator de influência a se considerar na regularização de imóveis, mas não é o único. Afinal, esse processo envolve uma série de documentos, escrituras, alvarás e certidões.

Portanto, se você construir um imóvel sem esses requisitos, ele não existirá, de fato, perante às autoridades. Você também não terá legalidade garantida para o pagamento de impostos e outras obrigações.

Sendo assim, é importante que você providencie, principalmente, os seguintes documentos;

Além disso, fique atento à Certidão Negativa de Débitos, também conhecida como CND. Trata-se de um documento essencial para que uma propriedade obtenha o status regular.

Ela é necessária para a averbação da construção, ou seja, formalização de todas as alterações.

Agora você sabe como regularizar seu imóvel

O Habite-se é um documento fundamental para que você comprove a construção de um imóvel dentro de todas as normas exigidas pelo município. Além disso, também é preciso emitir esse documento em casos de reformas que alterem o projeto inicial.

Contudo, além das condições legais, essa é uma forma de assegurar que você ocupará uma casa ou apartamento que seguem todas as recomendações de segurança. Assim, poderá ficar muito mais tranquilo em relação à estabilidade estrutural da propriedade.

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