Habite-se: conheça o documento, sua importância e como tirar

Se você está procurando um apartamento para morar, é fundamental que esteja atento à situação do Habite-se. Afinal, a falta desse documento pode colocar em risco a sua integridade física, assim como da sua família ou outros moradores.

Você sabe o que Habite-se? Ele é essencial para a regularização do seu imóvel, assim como para a garantia de segurança daqueles que o ocupam.

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Então, a Direcional elaborou este conteúdo completo para que você entenda melhor a importância desse documento. Além disso, vai poder esclarecer várias dúvidas a respeito do processo de emissão, pagamento e prazos.

Boa leitura!

Afinal, o que é o Habite-se?

Habite-se é o documento que a prefeitura emite para comprovar a construção de um imóvel seguindo todas as regras estabelecidas pelo município, tornando-o apto para servir como moradia.

Também é possível encontrar esse documento sob diversos outros nomes, como:

• Auto de Conclusão de Construção;
• Auto de Vistoria;
• Certificado de Conclusão de Obra; 
• Alvará de Utilização;
• Carta de Habitação.

Portanto, o responsável pela obra deve solicitar a emissão do Habite-se para se dirigir ao Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e fazer a matrícula da propriedade.

Além disso, a lei exige a presença desse documento tanto para a concluir a obra de construção de um novo ímovel quanto para eventuais reformas.

Por isso, só se consegue a liberação do Habite-se após uma vistoria completa que comprove que o resultado final está de acordo e sem elementos faltantes ou excedentes do projeto aprovado inicialmente.

Qual a importância do Habite-se?

O Habite-se é essencial para a regularização do imóvel e comprovação da existência legal desse bem. Afinal, sem esse documento não é possível registrá-lo no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) e ele estará, portanto, irregular perante o município.

Sendo assim, além das consequências legais, o primeiro quesito avaliado é a segurança do indivíduo que irá ocupar a propriedade. Então, essa é uma forma de certificar que a estrutura é segura o suficiente para garantir a integridade física de todos.

Outro fator importante é que, sem o Habite-se, é praticamente impossível financiar o imóvel, já que se trata de uma exigência da maioria das instituições financeiras.

Além desses quesitos, confira algumas outras implicações geradas pela falta desse documento:

• Possível aplicação de multas pela prefeitura;
• Riscos de embargo e demolição da construção;
• Maiores chances golpes, pois, a falta de registros no CRI abre brechas para a venda de um mesmo imóvel para pessoas diferentes;
• Dificuldade de negociar e vender o imóvel e consequente desvalorização.

Quando o Habite-se é necessário? Entenda mais sobre obrigatoriedade

Como você viu, o Habite-se é necessário para novas construções e reformas de imóveis antigos. Afinal, uma reforma pode facilmente comprometer algum aspecto de segurança de uma propriedade.

Além disso, seria muito fácil burlar a vigilância aprovando um projeto inicial dentro das regras e alterando a execução em obras posteriores.

Contudo, a Lei 6.015/1973 — que trata de registros públicos — recebeu o adendo da Lei 13.865/2019 que dispensa o Habite-se no caso das construções que possuam todas as seguintes características:

• Construídas antes de 2014 para uso residencial urbano familiar;
• Tenham apenas um pavimento;
• Localizadas em áreas predominantemente ocupadas por população de baixa renda.

Porém, devido à diversas críticas, esses detalhes foram deixados em aberto para seguirem os critérios de cada município. Por isso, mesmo assim, o ideal é sempre dar preferência para a negociação de imóveis com Habite-se.

Qual a diferença entre Habite-se e alvará de construção?

Como os dois documentos estão envolvidos na regularização de uma obra, é comum que muitas pessoas tenham dúvidas a respeito da diferença entre o Habite-se e o alvará de construção.

Contudo, a maior diferença entre os dois é a etapa em que se são exigidos. O alvará de construção permite o início das obras. Portanto, ele assegura a possibilidade de alteração de determinado terreno para o começo do empreendimento.

Além disso, o alvará de construção também dá a permissão para a realização de reformas. Então, confira algumas das situações que demandam esse documento:

• Construção;
• Reforma;
• Ampliação;
• Movimentação de terra;
• Muro de arrimo;
• Demolição.

Por outro lado, a emissão do Habite-se só é possível a partir do momento em que o empreendimento está totalmente erguido. Ou seja, trata-se de um documento de conclusão de obra.

Também é importante ressaltar que os técnicos da prefeitura têm que realizar uma avaliação das estruturas para garantir que tudo está de acordo com as normas do município e que há segurança o suficiente para uso.

Outro ponto importante é que o Habite-se se refere, exclusivamente, a imóveis que têm a finalidade de moradia.

Como tirar o Habite-se na prefeitura?

A correta regularização de um imóvel demanda o cumprimento de uma série de exigências que variam de acordo com as regras de cada município. 

Por isso, o primeiro passo deve ser solicitar uma lista com todos os documentos obrigatórios à prefeitura. 

Já no caso de apartamentos, a emissão do Habite-se é responsabilidade da construtora.

Documentos necessários para tirar o Habite-se

Mesmo que as regras para emissão do Habite-se variem de acordo com as normas municipais, alguns documentos são comumente solicitados. 

Sendo assim, confira alguns exemplos para que você já possa começar a se organizar:

• Projeto assinado por um profissional responsável, como um arquiteto ou engenheiro, incluindo CREA e Inscrição Municipal;
• IPTU;
• Escritura de compra e venda do terreno;
• Alvará de construção;
• Matrícula do imóvel;
• Comprovante de quitação do Imposto sobre Serviços (ISS);
• RG e CPF do requerente ou CNPJ no caso de Pessoa Jurídica;
• Cópias do projeto aprovado;
• Atestados das concessionárias de energia elétrica, esgoto e água;
• Declaração do Corpo de Bombeiros (AVCB) para comprovação da funcionalidade da parte sanitária, elétrica, hidráulica e de combate a incêndios.

Como saber se um imóvel tem Habite-se

A compra de imóveis sem Habite-se é mais recorrente na negociação de imóveis irregulares. Afinal, embora altamente não recomendados, esses anúncios costumam apresentar preços muito atrativos, para compensar os riscos, é claro.

Portanto, o novo proprietário poderá checar a regularização de uma propriedade na prefeitura — presencialmente ou pelo site — e conferir se a documentação do bem em questão está em dia.

Além dessas situações, você pode consultar a matrícula no Cartório de Registro de Imóveis (CRI) responsável.

Por outro lado, esse processo fica muito claro quando realiza-se a compra por meio de um financiamento. Isso porque os bancos e demais instituições financeiras não costumam liberar crédito imobiliário no caso de documentos faltantes.

Da mesma forma, imobiliárias preferem não vender imóveis que não estão regularizados, devido a todos os problemas que podem ter com essa atitude. Portanto, se esse tipo de empresa tentar negociar um imóvel nessas condições, desconfie.

O que fazer se não tiver?

Tecnicamente, se o imóvel não tiver o Habite-se, ele não pode ser ocupado. Contudo, sabemos que, na prática, nem tudo acontece como deveria.

Por isso, alguns proprietários decidem construir sem o documento. Em outros casos, optam por realizar modificações no projeto inicial sem a devida comunicação à prefeitura. É o caso da ampliação com novos cômodos, por exemplo.

Então, para regularizar a situação, o primeiro passo é solucionar todas as pendências registradas nas companhias de água, energia, esgoto e gás. Isso porque situações irregulares, como essas, impedem a certificação do imóvel pela prefeitura.

Em seguida, providencie o alvará de construção em caso de falta do documento ou diferenças entre a construção e o projeto. Neste caso, você pode precisar do auxílio de um engenheiro para avaliar a situação e realizar ajustes na estrutura, quando necessários.

Por fim, vá até a prefeitura para dar início ao processo de regularização do imóvel e obter o habite-se. 

Contudo, dependendo do município, você pode ter que arcar com uma multa relativa ao fato da habitação prévia sem a posse da documentação exigida. Por outro lado, alguns órgãos oferecem programas para isenção dessa punição, desde que a situação seja regularizada.

Quanto custa o Habite-se?

Como este é um documento municipal, o preço é variável. Sendo assim, algumas cidades isentam os proprietários de algumas taxas e outras variam as alíquotas.

Além disso, é possível que os resultados das eleições e mudanças na gestão reduzam ou aumentem os valores exigidos.

Por isso, não há como estipular um preço único para a emissão do documento. O ideal é entrar em contato com a prefeitura e obter maiores informações.

Quem deve pagar?

Esta é uma dúvida recorrente, pois existem diversas maneiras de se adquirir um imóvel, seja construindo, comprando-o de uma pessoa física, de uma empresa, ainda na planta ou por meio de um financiamento.

Portanto, quando se contrata uma construtora para executar a obra, geralmente incluem-se as licenças e todas as documentações necessárias no preço acordado. 

Caso contrário, o proprietário tem a responsabilidade total de arcar com todos os custos e taxas de emissão de documentos regulatórios, como o Habite-se.

Então, esteja sempre atento às cláusulas contratuais para evitar surpresas desagradáveis no futuro e não hesite em contar com a ajuda de profissionais especializados.

Quanto tempo demora a emissão deste documento?

Assim como os valores, o tempo para a emissão do Habite-se também varia de acordo com cada prefeitura e com a situação desse órgão na época da solicitação.

Além disso, outro fator com grande influência sobre a duração do processo é o tamanho da obra. Portanto, a aprovação de obras maiores e muito complexas, com linhas e estruturas arrojadas tende a demorar mais.

Contudo, uma maneira de acelerar a obtenção do documento é agendar a vistoria da prefeitura com antecedência. Isso porque, em alguns casos, a demora é relativa ao congestionamento do trabalho do órgão público e falta de disponibilidade dos servidores.

No entanto, você deve calcular bem os prazos da obra para que ela esteja pronta na data marcada. Caso contrário, será necessário fazer outro agendamento e cumprir uma nova espera.

Também é importante que você evite realizar mudanças no planejamento estrutural uma vez que a vistoria esteja marcada, pois entrega-se o projeto no momento do primeiro requerimento à prefeitura.

Então, se houverem alterações, será necessária uma nova solicitação com o projeto atualizado.

Apenas o Habite-se é suficiente para regularizar um imóvel?

O Habite-se é um fator de influência a se considerar na regularização de imóveis, mas não é o único. Afinal, esse processo envolve uma série de documentos, escrituras, alvarás e certidões.

Portanto, se você construir um imóvel sem esses requisitos, ele não existirá, de fato, perante às autoridades. Você também não terá legalidade garantida para o pagamento de impostos e outras obrigações.

Sendo assim, é importante que você providencie, principalmente, os seguintes documentos;

• Escritura do imóvel;
• Registro do imóvel;
• Contrato de compra e venda;
• Matrícula atualizada;

Além disso, fique atento à Certidão Negativa de Débitos, também conhecida como CND. Trata-se de um documento essencial para que uma propriedade obtenha o status regular.

Ela é necessária para a averbação da construção, ou seja, formalização de todas as alterações.

Agora você sabe como regularizar seu imóvel

O Habite-se é um documento fundamental para que você comprove a construção de um imóvel dentro de todas as normas exigidas pelo município. Além disso, também é preciso emitir esse documento em casos de reformas que alterem o projeto inicial.

Contudo, além das condições legais, essa é uma forma de assegurar que você ocupará uma casa ou apartamento que seguem todas as recomendações de segurança. Assim, poderá ficar muito mais tranquilo em relação à estabilidade estrutural da propriedade.

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