Rescisão de contrato de aluguel: como funciona? Guia completo

Realizar a rescisão de contrato de aluguel corretamente é importante para não ter problemas com a lei, além de evitar gastos desnecessários!

A rescisão do contrato de aluguel é um tema importante para quem aluga um imóvel. Existem várias ocasiões em que a rescisão pode ocorrer, tanto por parte do proprietário do imóvel quanto do locatário. Portanto, entender o assunto faz com que você se resguarde legalmente e evite problemas.

Independentemente de quem solicita a rescisão, é importante lembrar que existem regras específicas para cada situação. Sendo assim, ambas as partes devem estar cientes, no momento da assinatura, dos termos do documento. 

Para não ter problemas caso precise rescindir o contrato de aluguel, leia este artigo e entenda tudo o que envolve esse processo. Boa leitura!

Rescisão de contrato de aluguel: o que é?

Basicamente, a rescisão de contrato de aluguel é o processo pelo qual as partes envolvidas encerram o contrato de aluguel, seja de forma voluntária ou forçada. 

A rescisão pode ser feita por parte do proprietário quando este precisa do imóvel ou se o locatário não estiver cumprindo suas obrigações contratuais, como o pagamento do aluguel e a manutenção do cuidado com o imóvel.

Por outro lado, o locatário também pode solicitar a rescisão de contrato de aluguel pela falta de condições adequadas no imóvel ou por motivos pessoais, como a vontade de sair do aluguel. 

Como funciona a rescisão de contrato segundo a lei? 

A rescisão de contrato de aluguel é regulamentada pela Lei nº 8.245/91, também conhecida como a Lei do Inquilinato, que estabelece as regras para encerramento do contrato. 

De acordo com essa lei, a rescisão pode ocorrer por várias razões, como fim do prazo de contrato, desistência por uma das partes, descumprimento de cláusulas contratuais e outros motivos. No entanto, a lei sugere diferentes direitos e deveres para cada situação. Descubra mais a seguir!

Rescisão de contrato de aluguel pelo locatário 

A rescisão de contrato de aluguel pelo locatário pode ocorrer por várias razões, mas é importante observar as regras estabelecidas pela Lei do Inquilinato para fazer o encerramento corretamente.

Em primeiro lugar, é necessário que o locatário comunique sua intenção de rescindir o contrato ao proprietário do imóvel com antecedência mínima de 30 dias. 

Além disso, o locatário deve estar em dia com as obrigações contratuais e tem o dever de deixar o imóvel nas mesmas condições em que o recebeu — com eventuais reparos e pinturas, por exemplo. 

Caso haja a necessidade de quebra de contrato antes do prazo acordado, o locatário pode negociar com o proprietário a antecipação de sua saída do imóvel mediante compensação financeira ou outros acordos estabelecidos entre as partes.

Rescisão de contrato de aluguel pelo locador 

A rescisão de contrato de aluguel pelo locador é um direito previsto pela Lei do Inquilinato e pode ocorrer em algumas situações específicas. 

• Necessidade de uso próprio: mediante notificação ao locatário 90 dias antes — explicando o motivo do pedido e anexando documentos de comprovação;
• Descumprimento contratual pelo locatário: se o locatário descumprir alguma das cláusulas do contrato de aluguel, o locador pode solicitar a rescisão com antecedência mínima de 30 dias, dando a oportunidade para o locatário regularizar a situação antes da rescisão;
• Obras no imóvel: o locador pode solicitar a rescisão para realizar obras no imóvel, mas precisa notificar o locatário 30 dias antes. O detalhe é que a rescisão só é permitida se as obras forem necessárias e urgentes;
• Demolição do imóvel: se o imóvel precisar ser demolido, o locador pode solicitar a rescisão do contrato com antecedência de 30 dias;
• Venda do imóvel: o locador pode solicitar a rescisão do contrato caso queira vender o imóvel. Nesse caso, o locador deve notificar o locatário com 90 dias de antecedência e conceder a ele a preferência na compra do imóvel.

Rescisão por falta de pagamento

A rescisão por falta de pagamento ocorre quando o locatário deixa de pagar o aluguel ou outros encargos previstos em contrato, como taxas e contas de consumo.

Para que o locador possa pedir a rescisão do contrato, é necessário que o atraso no pagamento seja de, pelo menos, 3 meses. Nesse caso, o locador deve enviar uma notificação extrajudicial ao locatário, concedendo um prazo mínimo de 15 dias para que ele regularize a situação.

Se o locatário não pagar os valores em atraso no prazo estipulado na notificação, o locador pode ingressar com uma ação de despejo por falta de pagamento. Se o juiz acolher o pedido, o locatário terá um prazo para deixar o imóvel voluntariamente, sob pena de ser obrigado a desocupá-lo por meio de uma ordem judicial. 

Multa rescisória 

A multa rescisória é um tipo de penalidade para o caso de rescisão antecipada do contrato de aluguel por parte do locatário — ela também será aplicada se houver a rescisão por falta de pagamento. 

Normalmente, calcula-se a multa com base no valor correspondente a 3 aluguéis vigentes, mas é importante observar se o seu contrato estabelece um valor diferente. Caso não haja menção a isso no documento contratual, é recomendado utilizar o padrão que indicamos no tópico acima. 

Assim, para calcular a multa rescisória, divide-se o valor correspondente a 3 meses de aluguel pelo prazo total do contrato e multiplica-se o resultado pelo tempo restante do contrato.

Imagine, por exemplo, uma pessoa que paga R$ 2.000,00 de aluguel por mês, mas decide rescindir o contrato antes da data acordada, pois finalmente realizou seu sonho da casa própria e pretende se mudar para o novo lar.  

Se o contrato estabelecia 12 meses de aluguel, mas houve a rescisão por escolha do locatário 3 meses antes do previsto, o cálculo será: 6.000 (valor equivalente a 3 meses de aluguel) ÷ 12 (duração total do contrato) = 500. Em seguida, multiplicam-se 500 × 3 (tempo restante do contrato no momento da rescisão) = 1.500. Dessa forma, no exemplo citado, o locatário teria que pagar uma multa rescisória no valor de R$ 1.500. 

E se o locador desejar a rescisão antecipada do contrato? 

Vale lembrar que a multa rescisória se aplica apenas à rescisão antecipada por parte do locatário (inquilino). Isso porque o locador não pode rescindir o contrato sem que haja um motivo legal para isso (como os que citamos no tópico anterior). 

No entanto, as partes podem chegar a um acordo e estabelecer que o locador indenize o locatário para que haja essa rescisão antecipada do contrato. Busque sempre a opinião de um profissional para garantir que não haja prejuízo e que os termos sejam justos para as duas partes. 

Como rescindir contrato de aluguel? 

Para rescindir um contrato de aluguel, é importante seguir algumas etapas para garantir que a rescisão ocorra de forma correta e sem causar problemas para ambas as partes. 

• Leia atentamente o contrato de aluguel para entender quais são as cláusulas e regras que devem ser seguidas na rescisão;
• Comunique à outra parte a decisão de rescindir o contrato por escrito, por meio de uma carta ou e-mail, apresentando as razões da rescisão;
• Analise quais são as condições de rescisão previstas no contrato, como o prazo de aviso prévio e o pagamento da multa rescisória;
• Entregue o imóvel nas condições estabelecidas no contrato, com as chaves e todos os pertences e mobílias que tenham sido fornecidos;
• Guarde toda documentação relacionada à rescisão do contrato, incluindo o contrato original, a comunicação de rescisão e o comprovante de entrega do imóvel.

O momento de sair do aluguel

É importante que a rescisão do contrato de aluguel seja feita de forma amigável e transparente, buscando sempre a solução mais adequada para todos os envolvidos. Dessa maneira, o processo será realizado conforme a lei, respeitando os direitos do locador e do locatário, além de ser o primeiro passo para que você saia do aluguel! Por falar em sair do aluguel, conheça as novidades do programa Minha Casa, Minha Vida para 2023!