Taxa de juros de financiamento imobiliário: um guia completo

Taxa de juros de financiamento imobiliário: um guia completo Riva Incorporadora

Quer financiar um imóvel? Neste artigo, você pode conferir os principais detalhes sobre a taxa de juros de financiamento que envolvem essa prática!

Não é de hoje que a educação financeira é um elemento muito importante para nossa sociedade. Saber detalhes sobre alguns processos para a conquista de uma melhor qualidade de vida, como, por exemplo, financiar um apartamento e detalhes sobre as taxas de juros pode ser um alívio para muita gente.

Se você está no grupo de pessoas que buscam mais informações sobre como conseguir a tão esperada carta de crédito ou realizar um financiamento imobiliário, saiba que você veio ao melhor lugar. Isso porque, como você poderá conferir, ao longo deste guia completo veremos os principais aspectos que envolvem as taxas de juros imobiliários, assim como as práticas das maiores financeiras disponíveis no mercado.

Veremos também como tais taxas são formadas e como os bancos se baseiam nelas para definir o valor cobrado na formação dos juros de crédito imobiliário. Também reservamos um espaço para falar sobre quais as perspectivas do mercado de imóveis para este ano, além de dicas para optar pelo melhor financiamento durante todo o nosso artigo.

Então, nos acompanhe e saiba tudo sobre as taxas de juros de financiamento imobiliário. Boa leitura!

O que são taxas de juros?

Explicando de maneira bem resumida, chamamos taxas de juros os custos que o empréstimo de dinheiro é pago ao seu tomador como pagamento pelo serviço. Digamos que você queria um empréstimo para a compra de um novo carro, mas não tem toda a quantia necessária para realizar a compra.

Dessa forma, você pede ao gerente de seu banco que empreste esse dinheiro com a garantia de pagá-lo gradualmente, todos os meses, até completar todo o valor da quantia devida.

É importante entender que dentro dessa “quantia devida” estão inclusas as taxas de juros, valor que estará além daquela tomada por empréstimo — é a maneira que as instituições bancárias utilizam para cobrar pelos serviços prestados.

Como será visto no decorrer de nosso conteúdo, algumas dessas taxas são estabelecidas e calculadas de forma padrão para todas as instituições, por meio de controle de instituições públicas, como o BACEN (Banco Central do Brasil – responsável por garantir a estabilidade e o poder de compra da moeda nacional) ou o IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística). Já outras, são dependentes das políticas de cada uma dessas prestadoras de serviços financeiros. Continue acompanhando, trazemos os detalhes para você entender mais sobre o tema.

Como as taxas de juros funcionam?

Como vimos, de maneira geral, as taxas de juros funcionam permitindo que os prestadores de serviços financeiros cobrem uma quantia adicional pelo dinheiro que emprestam.

Essa quantia é conhecida como juros e pode ser calculada de diversas maneiras diferentes, dependendo do tipo de empréstimo ou da situação específica. Importante notar que, sobre os juros, temos diversos tipos disponíveis no mercado. Na maior parte das vezes refletem o gasto ou o tipo de bem que está sendo adquirido no momento.

Juros simples

Os juros simples não mudam no decorrer do tempo e sempre são atrelados à quantia inicial tomada emprestada. Se você fizer um empréstimo em que se utiliza os juros simples, você pagará sempre o mesmo montante de juros durante o prevalecimento do acordo. Nesse caso, digamos que sejam emprestados R$ 1.000,00 com juros de 5% ao mês.

Isso quer dizer que, se no acordo foram combinados o pagamento no decorrer de 10 vezes, serão, sem os juros, 10 parcelas de R$ 100,00 cada uma. Acrescidos dos juros, serão o total de 5% a cada mês. No fim das contas cada parcela será de R$ 105,00 — uma quantia de R$ 50,00 de juros sendo paga a quem emprestou os R$ 1.000,00 no fim do pagamento das parcelas.

Juros compostos

São os juros cobrados no seu cartão de crédito quando você atrasa sua fatura. É o tão temido monstro do “juros sobre juros”. Imagine que você deixou de pagar uma conta de um cartão no valor de R$ 1.000,00. A taxa de juros desse nosso cartão de crédito imaginário é de 20% ao mês — o chamado juros de crédito rotativo.

Somando os 20% que serão cobrados de juros, serão cobrados R$ 1.200,00 se ainda não pagarmos essa fatura no próximo mês, deveremos esse valor mais o valor dos juros do mês referente. Ainda é esperado que sejam cobradas algumas outras taxas, como multas. Por ora, cobraremos apenas os juros em nossa conta, para facilitar a explicação.

Diferente dos juros simples, que você acompanhou no exemplo anterior, os juros compostos serão aplicados também nos juros ainda devidos. Dessa forma, nesse terceiro mês de fechamento da fatura, ainda não paga, devemos esperar uma conta de, no mínimo, R$ 1.440,00 — repare que foi cobrado 20% em cima dos juros resultantes do mês anterior!

Viu porque os juros do cartão de crédito ficam tão caros? De acordo com levantamentos realizados pelo Banco Central nos últimos anos, a taxa de crédito rotativo chega, em média, a 335,8% a depender da instituição, algumas chegam a cobrar ainda mais!

Precisamos, realmente, tomar diversos cuidados, pois os juros do crédito rotativo dos cartões podem ser um pesadelo caso saiam do controle — mas você não precisa se preocupar com isso quando realizar um financiamento imobiliário. Como veremos, as taxas cobradas pelos bancos costumam ser bem menores do que essas.

Outro fator importante de se notar também é que, na maior parte das vezes, as taxas de juros imobiliários são determinadas pelas variações do mercado e aumentam ou diminuem conforme a demanda por empréstimos, a inflação e outros fatores macroeconômicos, confira os detalhes de cada um deles na sequência!

O que é a demanda por empréstimos?

Demanda é a quantidade de bens ou serviços que os consumidores estão dispostos a comprar em um determinado período a um certo preço. Imagine-se novamente na situação em que pede uma certa quantia emprestada ao banco. O gerente, na ocasião, afirma que você pagará cerca de 10 vezes o valor tomado como juros no decorrer do pagamento — algo como 12 meses.

Essa quantia é muito cara para um empréstimo, ainda mais em um prazo considerado tão curto para o financiamento. Afinal, são 10 vezes o valor que emprestamos! Certamente o banco conseguirá fechar poucos negócios e o risco de inadimplência acaba ficando muito alto. Não compensa, portanto, para o banco cobrar muito alto pelo serviço.

Por isso, o próprio mercado se balança dentro de alguns limites impostos pela concorrência, pelas instituições públicas e pelas exigências e preferências de seus clientes.

As instituições financeiras atuam em pesquisas e estudos, para considerar as melhores taxas para ambas as partes, o tomador e a financeira, considerando os riscos e as melhores práticas tributárias.

O que é inflação e como ela interfere no mercado imobiliário?

Inflação é um aumento generalizado nos preços de bens e serviços. Pode ser causada pelo crescimento da demanda, pela diminuição da oferta ou pela combinação desses dois fatores.

A inflação também pode ser influenciada pelas expectativas dos consumidores e empresários sobre os futuros níveis de preços, aplicando um aumento em resposta antecipada a uma possível alta.

Para as pessoas que desejam fazer o financiamento de bens como imóveis, a inflação deverá ser atentada. Isso porque, quando há uma grande inflação prevista no mercado, a taxa de juros também tende a ficar alta e isso onera muito o bolso de quem está financiando. Então, muita atenção e pesquisa para acabar não perdendo dinheiro!

Como fatores macroeconômicos alteram a taxa de juros imobiliários?

Como pudemos observar, a demanda de um produto está diretamente ligada às condições do mercado. A oferta é por quanto os vendedores estão dispostos a vender um determinado produto, enquanto a demanda é o que os consumidores desejam pagar por ele — e isso varia conforme as circunstâncias macroeconômicas do país e das pessoas e instituições envolvidas no processo.

A partir desse ponto de vista, consideramos que as circunstâncias macroeconômicas são fatores que influenciam o funcionamento geral de todo um país, como o nível de atividade econômica, a inflação e, também, as taxas de juros.

Por questões ligadas às relações internacionais, garantia de subsídios e, até mesmo, questões climáticas, inserem-se nos fatores macroeconômicos que mudam constantemente e trazem consequências para o cotidiano de todos nós.

Com a situação econômica da população entrando em crise, mais pessoas recorrem aos empréstimos para alcançar seus objetivos diários, sem precisar economizar todo o dinheiro necessário para a realização de um sonho. Isso é ainda mais real para aqueles que desejam financiar o primeiro imóvel.

Por isso, em tempos de crise, as taxas de juros aumentam. Mais pessoas estão dispostas a pagar um valor um pouco mais elevado como serviço de empréstimo, justamente por estarem em um grau maior de necessidade devido a toda situação macroeconômica em que todos esses processos estão sendo desenvolvidos.

Quais são as taxas cobradas para financiamento imobiliário pelos principais bancos?

De acordo com levantamento realizado pelo Portal G1 de notícias, algumas entidades financeiras têm se destacado com taxas consideradas bastante atrativas pelos analistas para quem quer ter o sonho da casa própria realizado.

Logo abaixo, você poderá conferir as principais dessas instituições e quais as taxas que estão sendo cobradas. Acompanhe!

Bradesco

O banco possui duas modalidades para empréstimo imobiliário: a TR e o modelo de poupança. TR é a sigla para Taxa Referencial, um índice de correção, utilizado para cálculos de rendimento em diversos tipos, comum de ser observado no financiamento de imóveis e aplicações em poupança. A aplicação de base de juros toma esse índice como padrão para definir os valores que deverão ser praticados.

O financiamento pode chegar até 80% do valor total do imóvel. Mais adiante, você poderá conferir o valor de cada uma dessas taxas.

Itaú

O Itaú tem também os dois modelos de financiamento, o TR e o poupança, assim como o Bradesco. O Itaú pode financiar até 90% do valor do imóvel.

Santander

A instituição oferece apenas uma modalidade, a TR, e financia até 80% do valor total da aquisição.

Banco do Brasil

O Banco do Brasil tem as opções semelhantes às do Santander, também cobre até 80% do valor do imóvel que está sendo adquirido.

Caixa

Dos citados até agora, a Caixa é das que traz mais opções aos usuários para o financiamento imobiliário. Os modelos de juros da Caixa são 4, no total: TR, poupança, IPCA e fixa.

São duas modalidades novas para nós até agora: o IPCA é um índice baseado nos preços praticados ao consumidor — a taxa do empréstimo deverá estar atrelada ao índice. É cobrada uma taxa anual mais o IPCA.

Já a taxa fixa é uma opção de taxa de juros oferecida aos clientes de instituições financeiras em algumas linhas de crédito — nos empréstimos imobiliários isso é muito comum. A cobertura do financiamento IPCA e de taxa fixa da Caixa pode ser de até 80% do valor do imóvel. Agora, vamos aos valores das taxas praticadas.

Novas taxas de juros da Caixa para financiamentos com recurso do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo)

No dia 01/04/2023, as taxas da Caixa sofreram reajuste, ficando da seguinte forma:

  • 9,99% – Taxa balcão;
  • 9,89% – Taxa com relacionamento;
  • 9,79% – Taxa com relacionamento + portabilidade de salário.

Mesmo com o aumento, a Caixa segue com as melhores taxas do mercado em relação aos principais bancos:

Itaú – de 10,49% a 11,59% ao ano;

Bradesco – de 10,49% a 11,49% ao ano;

Santander – 10,49% a 11,49% ao ano.

Vale a pena lembrar que a contratação desses financiamentos, na maioria das instituições, são atreladas à aquisição de outros serviços oferecidos.

Por esse motivo, vale a pena conversar com o gerente do seu banco preferido (e dos outros) e verificar qual deles tem a melhor proposta a oferecer. Pesquise muito antes de fechar o negócio para não se arrepender depois.

Quais são as perspectivas para o futuro?

O ano de 2021 fechou em alta para o mercado imobiliário, segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip). Conforme a instituição, o acumulado foi de quase R$190 bilhões, mais de 70% a mais se comparado ao mesmo período de 2020.

A Abecip também notou que o uso de cadernetas de poupança aumentaram em mais de 100% em 2021 se compararmos com 2020 para compras de imóveis. Aquele dinheirinho guardado fez uma grande diferença na hora de comprar um apartamento ou uma casa.

Outra coisa importante de se notar é que no ano de 2022, a taxa TR chegou bem próxima dos 0,1%. Depois de alguns anos no zero (desde 2017), a taxa vinha sendo diariamente divulgada pelo Banco Central. É esperado um acúmulo de aproximadamente 6,5% — se somadas as variações no decorrer de todo o ano.

Em relação ao IPCA, é um índice atualizado mensalmente pelo IBGE. Atualmente o IPCA está em cerca de 1,6% ao mês. É esperado um acumulado de mais de 11% para o ano. Comprar um imóvel em um futuro próximo segue sendo uma possibilidade para muitos, mas a atenção precisa ser redobrada, com mais planejamento e paciência do consumidor.

Como as taxas podem ser amortizadas por esses sistemas?

A amortização é o processo pelo qual o valor total devido à financeira é diminuído. Ao financiar um imóvel, as instituições financeiras permitem que as parcelas sejam de, no máximo, 30% do pagamento de quem pede o empréstimo, um meio que os bancos encontraram para reduzir os riscos e o valor do serviço. 

Dentro desse montante, são incorporadas às duas partes da parcela: os juros e o valor a ser amortizado do saldo total. Por exemplo, se você ganha R$ 10.000,00 por mês, você pode ter parcelas de um limite de pouco mais de R$ 3.000 por mês — dividido entre pagamento de juros e mais uma parcela de amortização.

Existem dois métodos para calcular essas parcelas (ou duas estruturas de amortização, como também são chamadas): o Sistema SAC e a Tabela PRICE.

No SAC (Sistema de Amortização Constante) o valor a ser amortizado será o mesmo até o final do financiamento. Em termos práticos, isso implica que a parcela primária no Sistema SAC é geralmente mais alta (cerca de 20% mais cara, se compararmos à Tabela PRICE) e as parcelas diminuem no longo prazo. Nesses casos, o sistema PRICE pode ser cerca de um décimo mais barato.

Importante notar que, independente do modelo, a parcela poderá ser no máximo de 30% dos vencimentos totais de quem pede o financiamento imobiliário.

A escolha entre um e outro sistema deve variar conforme o perfil de cada um — quem pode, no momento do financiamento, pagar parcelas maiores, pode escolher o sistema SAC, pois terá de desembolsar valores menores conforme as parcelas vão sendo pagas.

O sistema PRICE deverá ser considerado a melhor opção para quem não quer preocupar-se com variações e simplificar as contas.

Como a Direcional pode ajudar na conquista da casa própria?

Todos sabemos que a compra de um novo imóvel pode ser um desafio, exigindo muito planejamento e pesquisas sobre o mercado imobiliário atual e futuro para a tomada de melhores decisões.

Ter uma educação financeira é, sem dúvidas, essencial para aqueles que não desistem do sonho de ter a própria moradia e sair do aluguel ou da casa dos pais, até mesmo às pessoas que desejam financiar apartamento de baixa renda.

Quando decidimos comprar um imóvel, precisamos avaliar diversos fatores, como nossas necessidades e as condições financeiras que nos encontramos. Nesse sentido, a Direcional pode apresentar diferentes formas de financiamento para você comprar o melhor imóvel possível.

Afinal, escolher o melhor, nesse caso, é muito importante — não é todo dia que compramos uma casa, não é verdade?

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