Contrato de compra e venda de imóvel: tudo sobre o assunto

Tire as suas principais dúvidas sobre o que é e o que deve constar em um contrato de compra e venda de imóvel

No processo de negociação imobiliária, a documentação é fundamental para a aquisição de um bem. Por esse motivo, elaborar corretamente o contrato de compra e venda é um cuidado que não pode faltar na hora de vender ou adquirir um imóvel.

Por meio desse documento, é possível regularizar a operação e garantir o acordo entre as partes envolvidas. Além disso, é nesse espaço que todas as obrigações e responsabilidades de cada lado são descritas com detalhes a fim de evitar qualquer descumprimento, desacordo e desentendimento sobre a negociação.

Neste artigo, entenda como funciona um contrato de compra e venda de imóvel e tire todas as suas dúvidas sobre o assunto!

O que é um contrato de compra e venda de imóvel? 

Ao comprar ou alugar um imóvel, um dos documentos envolvidos na negociação é o contrato. Ele é responsável por firmar um acordo entre as partes e reduzir riscos.

Sendo assim, o contrato de compra e venda de imóvel tem fundamento jurídico e é utilizado com o objetivo de descrever as obrigações e os direitos de cada uma das partes envolvidas. Desse modo, em suas cláusulas estão definidos os deveres, as proteções e as penalidades em caso de descumprimento do acordo — tanto por parte do vendedor quanto do comprador.

Quais informações devem constar no contrato de compra e venda de imóvel? 

Antes de comprar um apartamento, existem diversos processos que são indispensáveis, como avaliar o imóvel, fazer negociações com o vendedor e, principalmente, ler atentamente o contrato. Afinal, é nesse documento que devem estar todas as informações do processo de compra e venda do bem.

No Código Civil brasileiro, os artigos 481 a 504 abordam as obrigações de um contrato de compra e venda. Além disso, outras legislações definem o que precisa estar presente no documento, como a Lei nº 13.786/18, o art. 35 da Lei n º4.591/64 e art. 26 da Lei n º6.766/79.

Em um contrato de compra e venda de imóveis, é necessário constar as seguintes informações:

• nomes, registros civis, CPFs, nacionalidades, estados civis, endereços residenciais e ocupação profissional do comprador e do vendedor;
• endereço do imóvel;
• descrição, características e dimensões do imóvel;
• registro do imóvel na Prefeitura Municipal com número e data;
• taxas de juros, correção monetária e indexadores aplicados na negociação;
• preço de venda do imóvel;
• prazo, forma e local de pagamento do imóvel — inclusive, se há ou não sinal e o valor da entrada;
• descrição do responsável (comprador ou vendedor) pelo pagamento dos impostos e taxas incidentes sobre o imóvel;
• declaração das restrições urbanísticas convencionais do imóvel;
• condições para a entrega do imóvel;
• obrigações, multas e penalidades das partes;
• critérios de extinção do contrato.

Quem deve elaborar o contrato de compra e venda de um imóvel?

Qualquer uma das partes envolvidas pode elaborar o documento. Para isso, é possível se basear em um modelo de contrato de compra e venda, adicionando as informações do comprador, do vendedor e do imóvel.

No entanto, por ser um documento que envolve conhecimento das legislações vigentes, é interessante fazer um contrato particular de compra e venda. Desse modo, é possível ter o apoio de profissionais especializados, como advogados, imobiliárias ou corretores de imóveis.

Vale destacar também que o contrato de compra e venda de imóveis não é obrigatório em todos os casos. Entretanto, para realizar uma operação segura e proteger os direitos de todos os envolvidos, é fundamental e altamente recomendado elaborar esse documento.

O artigo 1.227 do Código Civil também destaca que os direitos sobre o imóvel, ou seja, a validade do contrato, só acontecem mediante o registro do documento no Cartório de Registro de Imóveis. Para isso, é necessário reconhecer firma na repartição escolhida entre as partes.

Uma alternativa para o reconhecimento de firma é a realização de contratos digitais. Nesse caso, a assinatura eletrônica tem validade jurídica assegurada pela Lei nº 14.063/2020. Essa é uma opção para quem precisa fazer negociações a distância ou prefere a praticidade do formato online.

Quais são as obrigações do comprador?

Tanto quem compra quanto quem vende um imóvel tem obrigações. O comprador deve registrar a data de posse e de transferência dos serviços essenciais do imóvel, como água, IPTU, energia elétrica e condomínio.

O pagamento das taxas e tarifas em aberto pode ser negociado entre o comprador e o vendedor, mas é importante adicionar essa informação na redação do contrato. Além disso, é interessante avaliar o imóvel e as condições com atenção na hora de fazer a compra. 

Quais são as obrigações do vendedor?

O vendedor, por sua vez, tem como obrigação definir o dia e o local de transferência do imóvel, tal como a entrega das chaves e a lavratura da Escritura Pública, assim como o cumprimento das obrigações descritas. Todas essas informações precisam estar claras no contrato para que não haja confusão entre as partes.

Qual é a validade de um contrato de compra e venda?

Um contrato de compra e venda só tem valor legal pleno se for registrado em cartório, tabelionato ou com assinatura digital. Além disso, torna-se obrigatório na compra e venda de imóveis com preço acima de 30 salários mínimos.

Em que circunstâncias o contrato de compra e venda pode ser nulo?

O Código Civil prevê, em seu artigo 489, que o contrato de compra e venda pode ser nulo quando há o arbítrio exclusivo de uma das partes na fixação do preço. Na prática, isso diz respeito aos momentos em que não há acordo entre as partes — por exemplo, uma pessoa concorda com o valor do imóvel, mas o outro lado está em discordância.

Como comprar um imóvel com segurança?

Como visto, o contrato é um documento importante para transações de compra e venda. Por esse motivo, ao buscar um imóvel e entrar em negociação, seja com pagamento à vista, seja por meio de um financiamento imobiliário, sempre busque essa segurança.

Para garantir um contrato de compra e venda de imóvel justo para todas as partes, nada melhor do que fazer uma negociação com bastante diálogo. Assim, você assegura que assinará o documento apenas quando tiver todas as suas dúvidas esclarecidas.
Agora que você já sabe como comprar um imóvel com segurança e firmar um acordo válido, aproveite para entender também do que se trata o Compromisso de Compra e Venda. O próximo passo é escolher o apartamento dos sonhos e fechar negócio!